Il crowdfunding immobiliare in Italia nel 2020 raccoglie 65 milioni: quasi il doppio rispetto al 2019

Nel 2020, equity e lending crowdfunding hanno finanziato 182 progetti immobiliari raccogliendo 65 milioni. Boom del lending che triplica la raccolta rispetto al 2019

Lending ed equity crowdfunding immobiliare sono strumenti di raccolta e di investimento introdotti in Italia molto recentemente. I primi 7 progetti sono stati finanziati nel 2017 (con 1,8 milioni raccolti), saliti poi a 18 nel 2018 (11,4 milioni). Ma la vera esplosione è avvenuta solo nel 2019, quando il consolidamento delle poche piattaforme esistenti e il lancio di nuove (soprattutto nel lending) ha portato il mercato a finanziare 108 progetti con una raccolta complessiva di 35 milioni.

Come abbiamo potuto osservare “real time” seguendo le statistiche rilevate puntualmente da Crowdfunding Buzz, l’anno appena concluso ha visto confermare la crescita prorompente del crowdfunding immobiliare, con 182 progetti finanziati per 65 milioni di raccolta, + 86,5% rispetto al 2019. E questo, nonostante il rallentamento nel secondo trimestre (10,5 milioni), dovuto alle incertezze degli investitori legate alla pandemia e alla conseguente minore offerta di progetti da parte delle piattaforme. Gli altri trimestri, invece, hanno visto una crescita costante del mercato: 14,2 milioni nel Q1, 16,9 nel Q3 fino al record assoluto di 23,6 nel Q4.

La crescita maggiore è stata conseguita dalle piattaforme di lending crowdfunding, che hanno raccolto complessivamente 36 milioni contro i 18,6 del 2019 (quasi il triplo), finanziando 163 progetti immobiliari rispetto ai 93 dell’anno precedente. Ma anche la crescita dell’equity crowdfunding è stata dirompente: 29,3 milioni contro i 16,5 del 2019 (+77%) per 19 progetti immobiliari finanziati contro 15.

E’ evidente che i due strumenti si riferiscono ad operazioni di dimensioni e struttura molto differenti e, dunque, è opportuno analizzarne separatamente le dinamiche.

Lending Crowdfunding Immobiliare

I progetti immobiliari offerti sulle piattaforme di lending, generalmente, sono riferiti a operazioni di dimensione relativamente contenuta, con una raccolta media per progetto che, infatti, si attesta sui 220 mila euro (199 nel 2019 e 221 nel 2020). Si tratta soprattutto dell’acquisto e ristrutturazione di singole unità immobiliari da rivendere in un arco di tempo relativamente breve. La media storica è di 15 mesi, ma negli ultimi due anni è stata di 12 mesi.

Ogni campagna ha ottenuto la partecipazione, in media, di ben 255 investitori, con trend tuttavia decrescente negli ultimi due anni: 263 investitori medi nel 2019 e 227 nel 2020. D’altra parte, ogni investitore ha investito mediamente €1.400 a campagna, con trend opposto: €1.300 nel 2019 e €1.600 nel 2020.

A fronte dell’investimento, il Ritorno sull’investimento (ROI medio) offerto agli investitori, calcolato su base annua, è stato complessivamente del 9,76%.

Analizzando le dinamiche delle piattaforme di lending immobiliare, segnaliamo i punti più rilevanti:

• Le piattaforme che nel 2020 hanno raccolto di più sono Rendimento Etico e Trusters, entrambe lanciate nel 2019, con una raccolta, rispettivamente, di 14,6 milioni (5,5 nel 2019) e 7,4 milioni (2,5 nel 2019). Il modello di offerta delle due piattaforme è apparentemente diverso: mentre Rendimento Etico punta a finanziare meno progetti ma di maggiore dimensione (nel 2020 ha finanziato 33 progetti per 442 mila euro medi), la seconda punta invece a finanziare un numero più elevato di progetti (59 nel 2020) di dimensione più contenuta (126 mila euro in media).
• Tra le altre piattaforme già operative nel 2019, Crowdestate ha raccolto 5,5 milioni, Re-lender 3,5 milioni, Housers 1,65 milioni e Recrowd 1,57 milioni. Tutte sono cresciute abbondantemente rispetto al 2019, tranne Housers che ha subito un forte calo.
• Nel 2020 sono entrate sul mercato ben 4 nuove piattaforme di cui 3 hanno chiuso almeno una campagna: Bridge Asset che ha chiuso 4 campagne con 1,4 milioni raccolti, Valore Condiviso (2 campagne per 225 mila euro) e ItalyCrowd (1 campagna per 103 mila euro). La prima campagna di Build Lenders, lanciata a Dicembre, è tuttora in corso.
• E’ da segnalare, infine, che Rendimento Etico, nel corso del 2020, ha lanciato e chiuso tre campagne ultra milionarie (due da 1,5 milioni e una da 2,1 milioni), in controtendenza rispetto alle classiche dinamiche del lending qui rilevate.

Equity Crowdfunding Immobiliare

Rispetto al lending, i progetti immobiliari offerti sulle piattaforme di equity sono meno, ma dimensionalmente molto più grandi. La raccolta media per progetto è passata da 1,1 milioni nel 2019 a più di 1,5 milioni nel 2020, con diverse campagne, però, superiori ai 2 milioni e due che hanno superato i 3 milioni (entrambe su Concrete Investing). I progetti offerti sulle piattaforme di equity sono infatti spesso nuove costruzioni, costituite da diverse unità immobiliari, e il cui fabbisogno finanziario è solo parzialmente coperto dal “crowd”. La durata media è storicamente più lunga rispetto al lending, 26 mesi, anche se il trend è leggermente decrescente (27 mesi nel 2019 e 25 nel 2020).

Il numero medio di investitori per campagna è invece paragonabile a quello del lending, con 234 investimenti considerando tutte le campagne dal 2017 ad oggi, ma con un trend in grande crescita negli ultimi due anni: 193 nel 2019 e quasi 300 (296) nel 2020. Anche l’investimento medio è sensibilmente maggiore rispetto al lending: €7.800, ma con un trend che sconta l’incremento degli investitori (€8.700 nel 2019 e €6.900 nel 2020).

Il ritorno medio annuo prospettato dalle campagne di equity crowdfunding immobiliare è più elevato rispetto al lending, 11,72%, laddove, tuttavia, il trend è in crescita (11,27% nel 2019 e 12,13% nel 2020). A fronte, peraltro, come rilevato sopra, di una durata più lunga.

Passando all’analisi delle piattaforme, anche qui segnaliamo gli aspetti a nostro parere più rilevanti:

• Rispetto al lending, il mercato è più concentrato. Le prime due piattaforme, Walliance e Concrete Investing nel 2020 hanno raccolto il 88% del totale. La prima ha finanziato 10 progetti per un totale di 13 milioni, mentre la seconda 5 progetti per 12,8 milioni.
• I modelli di business delle due piattaforme leader sono evidentemente diversi, laddove i progetti di Walliance hanno raccolto nel 2020 una media di 1,3 milioni, ma con un numero elevato (4.414 in totale) di piccoli investitori, che hanno mediamente investito €3.000 a testa. I progetti di Concrete Investing hanno raccolto mediamente di più (2,5 milioni in media), da un numero molto più ristretto di investitori (860 in totale) che, tuttavia, hanno la capacità di effettuare investimenti mediamente più elevati (€14.800 a testa).
• Durata e remunerazione dei progetti sembrano rispecchiare i differenti approcci delle due piattaforme. I progetti di Walliance hanno una durata media di 20 mesi ed offrono un ROI medio annuo di 11,41%. Quelli offerti da Concrete Investing hanno invece una durata più lunga, 32 mesi, ma anche redditività maggiore (12,85%).
• Alcune piattaforme di equity crowdfunding generaliste hanno provato ad offrire anche progetti immobiliari, sebbene con risultati alterni. Spicca l’unica offerta di Mamacrowd, che ha raccolto 2,7 milioni, mentre Crowdfundme e Backtowork hanno lanciato nel 2020 una campagna ciascuno, raccogliendo molto meno della media di mercato, rispettivamente 249 e 142 mila euro.
• Nel 2020 non sono entrate sul mercato nuove piattaforme, mentre le due lanciate nel 2019, Build Around e House4Crowd hanno evidentemente risentito delle incertezze relative alla pandemia, lanciando ciascuna una sola campagna. Peraltro solo quella di Build Around ha chiuso con successo con 354 mila euro raccolti.

Il futuro

L’investimento immobiliare è certamente un target che piace molto agli investitori italiani, le cui dinamiche sono tradizionali e quindi facili da comprendere. Inoltre, il livello di rischiosità, grazie anche al grande lavoro di selezione effettuato dalle piattaforme, è relativamente contenuto.

Queste due caratteristiche, consentono il coinvolgimento di una gamma di investitori più ampia rispetto ad altri strumenti di finanza alternativa, o meglio, complementare, come per esempio l’equity crowdfunding su Startup e PMI.

In particolare, questo è tanto più vero per il lending crowdfunding che sta puntando su progetti che offrono un ritorno a breve a termine. Ma è vero anche per le due piattaforme leader dell’equity crowdfunding immobiliare che, infatti, riescono sempre a chiudere i loro pur cospicui round in poche settimane.

Crediamo che il trend di questi ultimi due anni sia destinato ad incrementare ulteriormente nel 2021, fino a raggiungere a superare la soglia dei 100 milioni. Da un lato grazie alla crescente delle piattaforme che già stanno operando, ma, soprattutto, grazie alla maggior conoscenza dello strumento da parte degli sviluppatori, i quali ne apprezzano sempre di più la valenza di diversificazione delle fonti di finanziamento e quella di marketing.

Siamo invece scettici sul fatto che le piattaforme cosiddette “generaliste” di equity crowdfunding siano in grado di competere con quelle specializzate, proprio in quanto il mercato immobiliare richiede competenze molto specifiche. Ma saremo lieti di essere smentiti.

Infine, è possibile che le esigenze di gestione degli NPL portino a considerare in particolare il lending crowdfunding come modalità per valorizzare gli asset immobiliari, magari in alternativa o in congiunzione con le aste immobiliari. E’ possibile, quindi, che possano entrare sul mercato operatori specializzati in questo tipo di attività.