La maggiore banca d’investimenti del Sud America ha lanciato una Security Token Offering con sottostante operazioni immobiliari in Brasile. Già raggiunto l’obiettivo minimo di 3 milioni
ReitBZ, partecipata di BTG Pactual, una delle maggiori banche d’investimento brasiliane, ha annunciato di aver raggiunto l’obiettivo “soft cap” da 3 milioni di dollari della propria Security Token Offering (STO). Il limite massimo di raccolta è di $15 milioni.
ReitBZ è un’emissione di security token basata su asset immobiliari in difficoltà a causa dell’attuale livello elevato di scorte e della necessità degli sviluppatori immobiliari di monetizzare le proprie attività in tutto il Sud America. In particolare, l’allocazione del portafoglio sarà concentrata nell’acquisto e nella vendita delle seguenti attività (Target Assets):
- Pignoramenti immobiliari sugli sviluppatori a cui è stato negato il finanziamento post-costruzione.
- Immobili restituiti da acquirenti che non potevano permettersi un prestito bancario dopo la costruzione.
- Immobili di proprietà di società che hanno presentato istanza di fallimento o recupero giudiziario.
BTG Pactual non è una piccola entità sconosciuta. Fondata nel 1983 come intermediario finanziario, è cresciuta fino a diventare la principale banca d’investimento in America Latina. Nel 2012, BTG Pactual si è quotata raccogliendo 3,65 miliardi di reais e facendo della società una delle 20 maggiori società quotate sulla Borsa di San Paolo. Per l’anno fiscale 2018, BTG Pactual ha generato un fatturato di R $5.352 miliardi (1,36 miliardi di dollari). Inoltre, BTG Pactual è il più grande gestore di immobili in Brasile e opera in tutta l’America Latina. Attualmente, la società riporta un portafoglio di $2 miliardi di dollari in asset immobiliari.
Secondo quanto riportato sul white paper, la STO è basata su uno smart contract che genera i token necessari (RBZ). Gli acquisti possono essere effettuati in cripto-valute, ETH o uno stable coin. Il token si basa sul portocollo standard Ethereum ERC20, la tecnologia per smart contract basata su blockchain ad oggi più consolidata. I token rappresentano il diritto per chi li ha acquistati di ricevere un capital gain sulle operazioni immobiliari (immobili acquisiti a sconto 30-60% e rivenduti entro 18 mesi), oltre che eventuali dividendi, generati dalla messa a reddito di alcuni degli immobili acquistati. Tali dividendi, a discrezione del management, verranno liquidati tramite “Airdrops” (emissione di nuovi token a favore degli aventi diritto).
ReitBZ afferma che il ricorso alla tecnologia blockchain mira ad eliminare diverse procedure burocratiche e ad aumentare l’efficienza dei costi rispetto ai costi generali derivanti da investimenti finanziari che si concentrano su attività sottostanti simili, come i Fondi di Investimento Immobiliari Brasiliani (“FII”) disciplinati dal Regolamento Normativo n.472 della Brazilian Securities Commission. Per confronto, i seguenti costi su base annua, tipici della struttura dei FII, vengono eliminati con l’uso della blockchain:
- Diritti di amministrazione del fondo (0,2% sul NAV)
- Tariffa di prenotazione (0,05% sul NAV)
- Tassa di custodia (0,003% del NAV)
- Tassa di strutturazione (R$50k flat)
- Tariffe di intermediazione per la borsa e i relativi fornitori di servizi, (fino allo 0,02% del NAV, a seconda dell’importo investito)
Infine, è importante sottolineare che, rispetto a quanto accade normalmente con le ICO, i fondi raccolti con la STO non saranno trattenuti dall’Emittente o da qualsiasi altro partecipante alla STO e saranno interamente investiti negli asset target.
Date le dimensioni di BTG Pactual, il security token ReitBZ può sembrare piuttosto limitato, ma l’azienda spiega: “La dimensione è stata scelta per ottimizzare gli sforzi di distribuzione e i potenziali guadagni per gli investitori. Poiché si tratta di un portafoglio di attività immobiliari in difficoltà, con minore liquidità e maggiore sensibilità all’attività economica, abbiamo optato per una dimensione che garantisce la migliore selezione possibile per i titolari di token“.
Per quanto riguarda la regolamentazione, vitale per qualsiasi emissione di titoli, ReitBZ afferma che sono in costante dialogo con i regolatori (CVM, la Consob brasiliana) su come utilizzare le nuove tecnologie per rendere più efficienti i mercati dei capitali. “Nel caso degli asset digitali, crediamo che CVM e altri regolatori comprendano bene l’argomento e siano pro-innovazione, a condizione che ciò avvenga in modo sicuro e generi guadagni per il mercato e per il paese nel suo complesso.”
BTG sarà anche il custode dei token rimuovendo così uno degli ostacoli più complessi per la gestione di una STO.
All’inizio, ReitBZ non sarà negoziabile su un exchange, ma, il piano è quello di listare l’asset digitale non appena emergerà un exchange in grado di trattare i security token conformemente agli standard che ci si aspettano.
